Когда нельзя разделить земельный участок

Вопросы образования новых наделов на базе существующих регламентируются ст. 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ. Оснований для раздела земельного участка может быть много. На практике чаще всего встречаются следующие:

1. Участок является частью наследственной массы. Каждый из наследников желает получить свою долю.
2. Супруги развелись и делят совместно нажитое имущество.
3. Собственник полагает, что ему не нужен столь большой участок. Он хочет разделить его на несколько меньшей площади. Часть оставить себе, часть продать.

Но только желания собственников или сособственников для раздела недостаточно. Нельзя самостоятельно ставить заборы и считать, что выделенные наделы являются самостоятельными объектами недвижимости.

Необходимо соблюсти следующие условия:

1. Все собственники согласны на раздел земельного участка в соответствии с нормами земельного права. Если кто-то один желает выделить свою долю, остальные в присутствии нотариуса должны подтвердить, что не возражают против этого.
2. Для вновь образованных участков сохраняется вид разрешенного использования и категория земель.
3. К каждому объекту есть подъезд.

Территории, выделенные под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, разделить на меньшие наделы нельзя Во всех иных ситуациях при разделе необходимо ориентироваться на минимальные нормы площади, установленные для земельных участков на уровне федерального и регионального законодательства.

Последний пункт требует отдельного пояснения. В Земельном кодексе значится, что площадь участка, выделенного для ведения личного, приусадебного, дачного хозяйства, не может быть меньше 6 (шести) соток. В некоторых регионах этот предел снижен до 4 (четырех) соток.

Например, если трое наследников получили от родителей в наследство участок площадью 10 соток, они не смогут его поделить, так как площадь вновь образованных объектов будет меньше санитарной нормы. Совладельцам придется искать иные способы решения проблемы. Например, участок останется в собственности одного из них, а остальные получают компенсацию.

Как вариант, имущество можно продать и поделить деньги. Если же владельцы вообще не могут прийти к единому решению, им придется обращаться в суд.

Раздел земельного участка в собственности по соглашению сторон

Если собственники объекта недвижимости согласны на раздел, отсутствуют законодательные ограничения в части площади, наличия проезда и т. д., процедура образования нескольких земельных участков предполагает выполнение следующих этапов:

1. Заключение соглашения между собственниками. На законодательном уровне формат документа не зафиксирован. Но в нем обязательно нужно обозначить, на каких условиях будет проходить раздел, кому и какой участок будет принадлежать. Дополнительно нужно привести ссылку на документ-основание для возникновения права собственности на объект недвижимости. Например, если собственник один, в 2022 году он может использовать следующий образец заявления о разделе земельного участка. На его базе можно подготовить и соглашение, если собственников несколько:

2. Межевание. Нужно определить, где будут проходить границы после раздела, и отметить их на местности. При этом должны присутствовать все заинтересованные лица. Если кто-либо не может прибыть самостоятельно, он может прислать своего представителя, оформив на него нотариальную доверенность.

3. Подготовка схем раздела земельных участков с обозначением будущих собственников. В них указывают координаты поворотных точек, расположение границ, рельеф и иные особенности участков.

4. Обращение в местные органы власти для присвоения адресов каждому из вновь образованных объектов. При себе заявитель должен иметь кадастровый паспорт на первоначальный земельный участок, межевые планы, составленные с учетом требований законодательства, согласие на раздел, выраженное сособственниками.

Еще один обязательный документ — выписка из ЕГРН. Заказать ее можно на сайте egrn.su.

5. Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности. Заявление установленной формы заполняет каждый из будущих собственников. Еще одно обязательное условие — уплата госпошлины. Основание — ст. 333.33 НК РФ.

Важно отметить! Полностью процедура раздела земельного участка занимает 3-4 месяца. Проводить межевание должен кадастровый инженер, являющийся членом соответствующей СРО. Его услуги оплачивают собственники (собственник) объекта.

Особенности раздела земельного участка с домом

Если на даче или ином участке, например, выделенном под ИЖС, имеется строение, ситуация немного усложняется. Непосредственно для земельного надела она остается такой же, как описано ранее. Но делить придется еще и дом. Это — обязательное требование.

Есть еще несколько условий, без выполнения которых разделить участок с домом не удастся:

1. Есть возможность предоставить каждому из собственников изолированное помещение жилого назначения.
2. Ко всем частям здания можно организовать проезд или проход с улицы (дачной аллеи).
3. Во всех помещениях есть доступ к электросети, проведен водопровод, есть независимые системы водоснабжения, отопления, канализации.

Чтобы установить, подлежит ли дом разделу, придется заказывать строительно-техническую экспертизу. При положительном заключении можно переходить уже к межеванию. Применительно к участкам кадастровый инженер подготовит межевые планы, к частям дома — техпаспорта. Их также ставят на кадастровый учет. Данные о первоначальном объекте из ЕГРН удаляются.

Процедура раздела земельного участка, находящегося в аренде

Участок, намеченный к разделу, может принадлежать муниципалитету или государству. Физическое лицо распоряжается им на основании договора бессрочной аренды или безвозмездного пользования. Продать или подарить такой объект недвижимости нельзя, но в определенных условиях можно разделить на несколько.

В основном потребность в этом связана с отчуждением зданий и сооружений, выстроенных на этих землях.

Прежде чем приступать собственно к разделу, арендатор (иное заинтересованное лицо) обязано подать заявку в орган местного самоуправления. Специальная уполномоченная комиссия или иная структура в течение месяца обязана изучить все обстоятельства дела и вынести вердикт.

Заявитель предоставляет на рассмотрение схему размещения участков, подлежащих трансформации, на кадастровом плане муниципалитета (отдельного кадастрового района). Также необходимо подтвердить наличие прав на данный участок, например, предъявить договор долгосрочной аренды или постановление о выделении в пользование. Эти документы необходимы, если в ЕГРН не зарегистрированы права собственности на данный объект.

Если по техническим причинам участок не подлежит разделу, орган власти обязан вынести мотивированное решение. В качестве альтернативы заявителю могут предложить заключить договор аренды со множеством лиц на стороне арендатора.

Раздел участка через суд

Если совладельцы не могут самостоятельно решить проблему, им придется обращаться в суд. В исковом заявлении необходимо указать:

1. Наименование суда.
2. Данные собственно заявителя и ответчика: ФИО, адреса по прописке, номера контактных телефонов (при наличии).
3. Сведения о земельном участке.
4. Суть вопроса, все обстоятельства, относящиеся к делу. Например, можно указать, кто является наследодателем, кто и когда вступил в наследство. Либо необходимо обозначить, когда куплен участок в браке, когда произошел развод, разделено ли имущество.
5. Ссылки на нормативные документы.
6. Перечень приложений.
7. Дата и подпись.

Заявление подают по месту размещения спорного участка. Но только собственно иска для обращения в суд недостаточно. Судье на рассмотрение также передают следующие документы:

• копии паспортов истца и иных участников дела (при наличии);
• копии свидетельства о браке (справка из органов ЗАГС) и о разводе;
• свидетельство наследника (при наличии);
• кадастровые и технические паспорта;
• свидетельство о праве собственности на объект или выписку из ЕГРН;
• отчет оценщика с указанием стоимости объекта.

Также нужно оплатить госпошлину. Так как иск относится к имущественным, то ее размер будет зависеть от стоимости участка, обозначенной оценщиком.

Важный момент! К исковому заявлению на первоначальном этапе можно приложить копии всех документов. Но судья имеет право проверить оригиналы.

В ходе заседаний будут изучены документы на участок, проверены права всех претендентов на объект. Если, например, иск поступил от одного из наследников, внимание уделяется наличию приоритетов у кого-либо из родственников усопшего.

Если судья не может самостоятельно принять решение, он назначает землеустроительную экспертизу. Ее цель:

• проверка и подтверждение границ, размеров, особенностей участка, их соответствие данным, обозначенным в межевом плане;
• выяснение текущего порядка пользования объектом и выявление альтернатив.

По итогам рассмотрения документов судья выносит решение, определяющее порядок раздела участка. Если это невозможно сделать в натуре, заявителю могут быть предложены иные варианты, в том числе участок может остаться в совместном пользовании всех сособственников с определением порядка использования.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности на образованные участки

Если раздел проведен на практике, вновь образованные участки необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. Для этого в региональное подразделение Росреестра передают следующие документы:

• соглашение, подписанное сособственниками в присутствии нотариуса;
• судебное решение о разделе спорного земельного участка в натуре (при наличии);
• паспорта владельцев;
• свидетельство о праве собственности на первоначальный участок или выписку из ЕГРН. Также потребуются иные документы, подтверждающие, что конкретный гражданин либо купил участок, либо получил его в наследство и т. д. Как вариант, это может быть постановление местного органа власти о выделении участка в бессрочное пользование или о приватизации и т. д.;
• межевые планы с обозначением измененных земельных участков, составленные в соответствии с согласием на раздел;
• постановление о присвоении вновь образованным объектам почтовых адресов;
• кадастровые паспорта, межевые планы.

Можно не подтверждать факт оплаты госпошлины. Но пока средства не будут зачислены в бюджет, вновь образованные участки не зарегистрируют. Если в Росреестр обращается не собственник, то у представителя должна быть доверенность, заверенная нотариусом.

Если пакет документов соответствует требованиям законодательства, то в установленные сроки собственники новых объектов получат выписки из ЕГРН.

Комментарии к ст. 11.4 ЗК РФ

1. Пункт 1 разъясняет, что, по мнению законодателя, следует понимать под разделом земельного участка. При этом момент прекращения существования земельного участка как объекта прав в связи с его разделом следует связывать с положениями п. 2 ст. 11.2 настоящего Кодекса.

2 — 3. Нормы п. п.

2 и 3 настоящей статьи имеют важное значения для решения вопроса соотношения прав на ранее существовавшие и возникшие в связи с разделом земельные участки. Обратим внимание при этом, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, законодатель определяет, что у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Заметим, что с правовой точки зрения между «возникновением» и «сохранением» прав имеется разница.

Она заключается в отношении этих правовых сущностей к тому праву, которое существовало до определенных юридически значимых действий. Так, если мы говорим о возникновении права, мы подразумеваем, что право, имевшееся у лица ранее, прекратилось. Если же мы говорим о сохранении права, то сам собой напрашивается вывод о том, что нет речи о прекращении ранее существовавшего права.

Если учесть, что право собственности — это совокупность определенных правомочий и обязательств собственника, причем не только принадлежащих ему по закону, но и таких, которые возникли и существуют в процессе реализации владения, пользования и распоряжения (например, ипотечные обязательства, обязательства по выплате налогов и т.п.), то категория «сохранение» права (в отличие от его «возникновения») дает основания считать, что все эти правомочия и обязательства также сохраняются. Думается, что в комментируемых пунктах законодатель все же не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью, в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п.

6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы о возникновении и сохранении прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Сам смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.

4. Норму п. 4 можно считать определенной новеллой действующего законодательства, поскольку она предполагает, как можно понять из текста, конструкцию «участок в участке».

Новеллой является и понятие измененного земельного участка, часто используемое в данной главе. Правовое значение категории «измененный земельный участок» заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории «измененный участок» может иметь будущее.

Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.

5. Образование новых земельных участков при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства является одним из последних действий по комплексному освоению, когда основные объекты недвижимости уже построены и необходимо определить, какие земельные участки должны возникнуть взамен предоставленного для этих целей. Образование земельных участков в этом случае заключается в разделе земельного участка, предоставленного для комплексного освоения.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от арендатора проведения землеустроительных работ по:

1) размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании документов планировки территории, в том числе образованию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность, необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);

2) определению границ земель общего пользования;

3) вынесению на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов, др.).

Как правильно оформить в 2021 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.